郭維瑄永慶不動產.大順鴻麗

高雄.左營 ‧ 鼓山 ‧ 三民|透天專精

真誠為您把關,用心陪您成家。

我是郭維瑄,永慶不動產大順鴻麗加盟店。深耕左營、鼓山、三民三個行政區,專攻透天產品—— 土地持分、增建認定、產權結構,這些多數大樓房仲說不清楚的變數,是我每天實際在處理的工作。 買賣或租賃,我先講行情帶與風險,再談物件優勢,讓你用判斷做決定,不是憑感覺。

營業員證號 (111)登字第426431號 經紀業|鴻麗正禾不動產仲介股份有限公司 經紀人|陳俊松((99)高市字第00563號)
郭維瑄
永慶不動產大順鴻麗加盟店
左營.鼓山.三民|透天專精
LICENSE (111)登字第426431號

關於我

不是先講物件多好,是先把行情跟風險攤開來講。

我在永慶不動產大順鴻麗加盟店服務,主力經營左營、鼓山、三民三個區域,特別專精透天—— 因為透天牽涉的土地持分、增建認定、產權細節比大樓複雜很多,一般人不容易看懂, 我在這塊累積了不少實戰經驗。

我看過房市搶標潮,也看過滯銷期,更看過屋主開價跟市場成交價之間的落差。所以我服務的方式, 不是先講物件多好,而是先把市場現況、合理價格帶、潛在風險攤開來講,讓你的每個決定都有判斷依據, 而不是憑感覺。不管你要買房、賣房還是租賃,都歡迎找我聊聊。

真誠為您把關,用心陪您成家。
主力服務區域左營.鼓山.三民
產品專長透天
服務類型買賣.租賃.置產規劃
加盟品牌永慶不動產
門店大順鴻麗加盟店
營業員證號(111)登字第426431號

為什麼找我

三個核心價值,不是形容詞,是判斷方式。

01

區域深耕,不是查表報價

左營、鼓山、三民三區的透天,路寬巷弄、屋齡格局、都更/都變動向、學區生活圈各不相同, 同樣坪數在不同巷弄可能差價一成以上。判斷靠的是實際帶看經驗,不是系統均價現套。

限制:區域外物件我不接,寧可轉介同業也不勉強報價。
02

透天專精,抓大樓房仲看不到的風險

土地持分比例、增建是否合法認定、產權是否單純、樓層採光通風動線——透天的變數比大樓複雜, 這直接影響出價底氣或委託底價。

限制:產權結構複雜的物件,我會先建議調閱謄本、都發局資料再議價,不急著成交。
03

看過循環,判斷不靠情緒

經歷過搶標潮也看過滯銷期,看過屋主開價跟市場實際成交價的落差,也看過買方因猶豫錯過、 或因衝動吃虧。建議根據實際成交數據判斷,不是安慰式場面話。

限制:如果數據顯示現在不是進場好時機,我會直接說,不會為了成交催促你。

我的案子

左營.鼓山.三民,目前在售的透天案件

以下案件來自鴻麗不動產(我所屬的加盟體系)目前在左營、鼓山、三民三區上架的透天物件,資料同步自鴻麗不動產官網。 點卡片開啟物件原始頁面,格局、坪數與最新狀態以物件頁為準。委託我服務時,我會依你的預算與需求, 從全店可售案件中進一步篩選比對,不限於下列清單。

ⓘ 物件資料整理自鴻麗不動產官網(hlhouse.com.tw)目前上架之透天案件,非個人專屬案源。 點卡片開啟原始物件頁,價格、格局與是否已售出,一律以物件頁最新狀態為準;資料擷取日期:2026-09-11。 想找左營、鼓山、三民以外的物件或其他產品類型,也歡迎直接跟我說,我可以從全店可售案件中協助篩選。

服務項目

買賣、開發、置產規劃、租賃——依客群角度調整,不是一套話術打天下。

買方顧問

購屋評估/議價陪同

在左營、鼓山、三民看透天,多數人卡關的不是「喜不喜歡」,而是「這個價格合不合理、以後好不好脫手」。 我會把地段增值性、產權結構、格局改造成本、生活機能一次攤開講清楚,屋況有問題直說,該殺價的地方幫你殺。

提醒:老屋增建部分若無法認定坪數,貸款成數與稅務計算會受影響,看屋時我會一併說明。
屋主委託

銷售策略/定價規劃

委託我賣房子,你要的不是「趕快掛出去」,而是「用對的價格、賣給對的人」。我會先談清楚物件在市場行情帶裡的 相對位置、合理議價區間,不為了接委託開高期待,也不為了快速成交壓低底線。

提醒:開價明顯高於區域行情,我會說明理由與可能拉長的銷售期,讓你自己決定。
置產規劃

投資評估/資產配置

透天的持有成本、出租行情、轉手流動性跟大樓邏輯不同——地坪大、稅負結構不同、承接買方輪廓也較窄。 評估前我會先講清楚這些差異,再談報酬率與時機。

提醒:透天出租行情通常低於同總價大樓的租金投報率,適合自住為主、置產為輔的客群。
租賃服務

出租/承租媒合

房東端協助抓租金行情與租客篩選;房客端協助檢視租約條款、押金與交屋現況。透天整棟出租跟分租的 法規與管理眉角不同,簽約前我會先講清楚。

提醒:整棟透天分租涉及消防與使用執照規範,出租前建議先確認合法性。

成交實績與客戶見證

案例會依授權逐步上線,先看呈現格式。

ⓘ 以下為案例呈現格式範例,非實際交易紀錄。正式成交案例將於取得客戶同意、完成金額與門牌去識別化處理後陸續更新; 客戶見證需本人同意始刊登。
格式範例.待補
區域
[左營 / 鼓山 / 三民擇一]
產品
[透天 ○房○廳,屋齡○年]
成交邏輯
[議價關鍵、決策時點摘要]
狀態
案例待補
格式範例.待補
區域
[左營 / 鼓山 / 三民擇一]
產品
[透天 ○房○廳,屋齡○年]
成交邏輯
[議價關鍵、決策時點摘要]
狀態
案例待補
客戶見證.待補
身份
[買方 / 屋主 / 房東擇一]
見證內容
[需取得本人同意後刊登,去識別化呈現]

試算工具

決策前,先看數字。

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實價登錄查詢

內政部不動產交易實價查詢服務網,查詢區段實際成交行情。

lvr.land.moi.gov.tw ↗

提醒:查得的是區段行情,個別議價仍需以物件實際條件判斷。

房地合一稅/稅務試算

財政部稅務入口網,提供房地合一稅等稅額試算服務。

etax.nat.gov.tw ↗

提醒:持有年限、成本認列方式都會影響稅額,建議試算後再跟我核對細節。

貸款試算/購屋工具

永慶房屋官網,提供貸款試算等購屋相關工具。

yungching.com.tw ↗

提醒:試算結果為估算值,實際核貸成數以銀行核定為準。

聯絡我

買房、賣房或租賃,先聊聊你的情況。

最快的聯絡方式

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